부동산 금융 - 부동산 담보신탁 수익권증서

부동산 금융기법중 하나인 부동산 담보신탁에 대해 알아보겠습니다.

부동산 담보신탁 금융이란?

대출신청인 또는 제3자가 담보로 제공하려는 부동산에 대한 소유권을 신탁회사에 신탁양도하고, 금융기관은 담보가치 범위에서 수익권 증서를 교부받아 금융을 일으키는 제도입니다. 

# 참고 - 부동산 담보신탁 이외 부동산 신탁의 종류 (부동산 개발 관련 제외)

1) 관리신탁 : 부동산의 소유권 관리, 건물 수선 및 유지, 임대차 관리 등 제반부동산 관리업무
2) 처분신탁 : 처분방법, 절차가 까다로운 부동산 처분 업무 혹은 처분 완료 시까지의 관리업무
3) 분양관리신탁 : 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산의 소유권을 부동산 신탁회사에 신탁하고, 부동산 신탁회사에서는 분양 및 공정관리 등을 수행하여 수분양자를 보호하는 한편 수분양자에게 성공적인 분양을 지원하기 위한 제도

 

현행 저당제도의 문제점에서 출발한 담보신탁

저당제도의 문제점은 저당권의 실행방법인 법원 경매는 과다한 시간과 비용이 소요되며, 저가 경락에 따른 부동산 소유자의 재산 손실 가능성이 있고, 담보목적물의 관리가 곤란하고 부동산 가치의 유동화를 저해하는 점이 문제였습니다. 이를 신탁회사의 신탁의 목적을 이용하여 담보신탁을 만들게 되었고, 근저당 제도를 대체하는 선진형 금융상품으로 널리 알려지게 되었습니다. 담보신탁의 장점으로는 채무 불이행시 공매를 통한 신속한 처분이 가능하며, 시장접근 가격으로 처분하여 손실을 최소화 할 수 있는 장점이 있습니다.

 

근저당과 담보신탁의 차이점

우선 근저당과 담보신탁의 차이점은 크게 두가지로 나눠보겠습니다. 우선 채권보전 적인 측면에서 보겠습니다

 

채권보전 측면

근저당권과 달리 부동산 담보신탁은 소유권을 부동산 신탁회사에게 이전하여 채무자의 다른 채무(당해세 제외)로 인한 후순위 권리 설정 및 침해 및 압류 등 후순위 권리에 대해 배제가 가능합니다.

구분	부동산 담보신탁	근저당권
담보설정방식	신탁회사로 소유권이전 (등기사항전부증명서상 '갑구'표시)	근저당권 설정 (등기사항전부증명서상 '을구'표시)
재산권 보호	신탁등기 후 제3자 권리설정 불가 (압류 및 가압류 불가)	제3자 권리설정 가능 (압류 및 가압류 가능)
제세공과	담보물의 당해세만 압류 가능하고 이외 세금은 압류불가	세금연체 시 직접압류 가능
신규임대차	배제 가능	배제 불가
소요비용	적음 (근저당권 및 지상권설정비용 절감)	많음
강제집행 방법	신탁회사 공매	법원 경매
강제처분 소요기간	단기(3개월)	장기(1년 이상)

 

비용적인 측면

근저당권 설정비용은 대주단(채권자)가 부담해야 하는데 반해, 부동산 담보신탁 관련 비용은 채무자가 부담함이 원칙입니다. 채무자가 비용 부담 시 설정비용 절감의 반대급부로 금리우대 등 혜택부여가 가능합니다.

 

통상 60억원의 부동산 금융을 부동산 담보신탁과, 근저당권으로 각 각 일으켰을때의 비교표를 알아보겠습니다.

부동산 담보신탁		비용항목	근저당권
금액	부담주체		부담주체	금액
6,000원	위탁자	등록면허세	대주단	12,000,000원 (60억원 * 0.2%)
1,200원		지방교육세		2,400,000원 (12백만원 * 20%)
15,000원		등기신청수수료		15,000원
3,000,000원		법무사수수료		3,000,000원
6,000,000원 (60억원 * 0.1% 적용)		신탁보수	-	-
9,022,200원		계		17,415,000원
-	-	국민주택채권할인매입	채무자, 담보제공자	2,400,000원 (60억원 * 1% * 4%{할인율})

 

부동산 담보신탁 대상 부동산

부동산 담보신탁 대상 부동산은 토지와 건물에 한하며, 아래 부동산은 부동산 담보신탁 대상 부동산에서 제외합니다.

• 공장내의 기계·기구, 항공기, 선박 등의 동산
• 소유권 행사가 제한되는 부동산(총유, 합유 등)
• 소유권 제한이 있는 부동산(가처분, 가등기, 압류, 환매등기, 예고등기 등)
• 여신관련 규정에 의한 담보취득 제한 부동산

 

부동산 담보신탁 수익권증서 담보취득 절차 및 방법입니다.

아주 간략하게 요약드리는 부분이 있으며, 어디까지나 업무관련 협의를 어떻게 맺냐에 따라 업무구도가 달라질 수 있고, 큰 틀에서만 정리하였으니 참고만 부탁드리겠습니다.

 

1. 부동산 담보신탁운영에 관한 협약 체결

대주단 <-> 신탁회사

↓

2. 담보설정을 우한 수익권증서 발급요청

대주단 <- 신탁회사

↓

3. 신탁등기(관할등기소)

신탁회사

↓

4. 부동산 담보신탁 수익권증서 발급

신탁회사 -> 대주단

↓

5. 부동산 금융발생 후 담보취득시 즉시 통지

대주단 -> 신탁회사

↓

6. 전액 상환(일부상환)시 해지동의서 통지

대주단 -> 신탁회사

↓

7. 향후 업무는 신탁회사에서 처리