부동산 개발금융 요약(토지매입)

안녕하세요~!

 

오랜만에 인사드립니다.

 

최근 부동산 경기가 많이 위축되어 있는상황인데요, 아무래도 금리가 갑작스럽게 높아지다보니 금융비용이 높아짐에 따라, 이익이 줄어들고, 이자를 충당할 수 없는 상황에 놓이다보니 이자지연 및 연체가 발생하게 되는것 같습니다.

 

사실 부동산 뿐만아니라, 다른 산업들도 비슷하긴 마찬가지 겠습니다

부동산을 개발하기 위해서는, 토지를 매입하고, 인허가를 받고, 착공을 하고, 분양을하고 준공을 하게 되는데요 이게 전체적인 흐름입니다. 각 단계별로 발생하는 자금소요에 대해 시행사들은 다양한 금융기법을 사용하게 됩니다. 부동산 개발금융에 대해서는 말그대로 부동산을 개발하기위한 자금융통이며, 자금을 어떻게 융통할것인가에 대한 방법입니다.

 

기본적으로 자금융통이라는 개념이 생겨나는 이유는, ROE때문인데요, 예를들어 100억짜리 사업에 30억의 사업이익이 난다고 가정할 경우, 자기자본을 100억투자할 때 ROE는 30%가 될것이며, 자기자본을 10억을 투자할경우 ROE는 300%가 되게 됩니다. 물론 자금융통을 하게 되면서 발생하는 기타 제세금 및 수수료 등을 제외하면 말이죠.

 

돈많은 시행사가 자금융통을 안하고 사업비의 100%를 자기자본으로 직접 시행을 하게될 수도 있지만, 동일한 자기자본을 가지고 한개의 부동산 개발건에 자기자본을 100% 투하하기 보다는, 10% 혹은 20%를 투하하여 시작을 하는것이 보통입니다. ROE가 높기 때문이죠, ROE가 높다라는 것은 자기자본을 투자할 때 대비하여 수익률이 높아지는 것을 의미하고, 적게 투하한 자기자본만큼 기타 예비비로 사용하거나, 또 다른 사업에 자기자본을 사용할 수 있는 기회가 생기게 됩니다.

100억짜리 사업에 100억을 투자하기 보다 100억짜리 사업에 20억씩 5개 시행건을 투자하는것은 분산투자의 개념으로 생각하시면 되겠습니다. 이처럼 부동산 개발금융은 적절한 레버리지(차입)을 하여 ROE도 올리고 자기자본을 분산투자하게 되는것입니다.

 

우선 부동산을 개발하는 주체는 시행사가 되겠는데요, 보통은 국가에서 하는것을 제외하고, 민간에서 하는것은 일반시행법인이 있고, SPC(투자자 출자), PFV, 조합 등 여러가지가 있습니다. 일부 건설사가 직접 시행과 시공을 하는경우도 있습니다.

 

시행사는 토지를 매입하기 위해서 자금융통하는 방법을 생각합니다. 토지를 매입하기위해선 돈이 필요하고, 그 돈으로 계약금과 잔금을 지급하는데요, 이 토지 매입단계에서는 토지계약금 대출과 브릿지론이 발생하게됩니다. 

계약금대출의 경우, PI(Principal Investment:자기자본투자)를 하는 금융기관을 찾게되는데요, PI투자를 받기 위해서는, 해당 사업이 어떤 부동산 개발인지에 따라 제반 조건들이 달라지게 됩니다. 통상 PF시 원금을 회수하게 되지만, 공동사업을 하게 되는경우 사업 이익금을 투자한 비율만큼 배당을 받게 되기도 합니다.

브릿지론의 경우에는 매입할 토지를 담보로 대출을 받는것을 말하는데요, 토지매매잔금 대출이 될 수 있고 거기에 더불어 설계비, 인허가비 기타 제비용이 들게 되는데, 이를 포함하여 자금융통하는 것을 브릿지론이라고 합니다. 인허가(심의)에는 도시군관리계획, 지구단위계획, 교통/환경영향평가, 소방, 건축/경관심의 지하안전평가 등 여러 평가가 있고 평가하는데 인건비, 용역비등이 발생하게 됩니다. 

 

매입단계에서 사용하는 PI, 브릿지론의 경우 매매계약서가 있는것은 물론이고, 명도이슈가 있는지, 있다면 명도확약 그리고 명도비가 얼마인지 확인을 해야하며, 이를 토대로 매입이 얼마에서 가능한지 검토를 해봐야 겠습니다. 추가로 건물이 있다면 건물을 철거를 해야할텐데 멸실하는 시점은 언제인지, 소유권이전과 관련하여 취등록세는 얼마인지 검토를 해야합니다.

 

자금융통을 하게되었을 약정 당시에는, 기존 건물이 있다면, 임대차/전입세대열람(선순위 차감)이 이루어져야하며, 임의로 착공을 하지 않도록 착공금지 조항을 추가하며, 시행권 포기각서 등 이 필요합니다.

 

따라서 사업 초기단계에는 시행사는 토지를 매입하고, 금융기관은 자금융통을 해줍니다. 이때 자금융통을 하기 위한 본 담보물은 토지인데요, 추가로 첨담보로 다른것들도 추가하는것을 제외하면 해당 담보를 토대로, 신탁사를 통해 담보신탁을 설정하게 됩니다. 근저당권을 설정하기도 하였지만, 농지 등 신탁사로 소유자가 바뀜에 제약이 있는것들을 제외하고선, 관리의 편의성, 대주 부담 비용 완화 등의 이유로 담보신탁을 선호하게 되었습니다. 

 

담보신탁을 하게되면, 소유자 시행사(차주)에서 신탁사로 변경되게 되는데, 이때 소유자와 건축주가 다르게 되는데, 신탁계약에 따라 권리를 취득하고 수탁자로서의 업무를 진행하게 됩니다. 필요시에는 자금관리대리사무도 함께 진행하여도 무방합니다. 자금관리 대리사무를 진행하게 되면, 신탁명의의 계좌에서 자금융통자금을 관리하며, 토지/명도비, 초기사업비, 금융비 등을 집행하게 됩니다.